做过民宿的房子出售时，以下特殊情况可能影响处理结果：
1. 地方政府对民宿有特殊扶持政策：若房屋位于民宿产业重点扶持区域（如旅游特色小镇），政府可能提供税收优惠或经营补贴，此类房子对投资者更具吸引力，出售难度降低；
2. 历史遗留的用途问题：部分老房子可能存在土地用途与实际使用不符的历史遗留问题（如早年为住宅但长期用于商业），若当地政府有“历史问题豁免”政策，可能不影响交易，但需提前向相关部门确认；
3. 相邻关系纠纷：若民宿运营期间因噪音、卫生问题与邻居产生过纠纷，可能导致买家因担心后续矛盾而放弃购买，需提前与邻居协商解决。
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做过民宿的房子出售可能面临以下法律风险：
1. 违规经营导致的行政处罚风险：例如，某民宿未办理消防许可证就运营，出售后新业主若继续经营，可能因原违规行为被消防部门处罚，进而向原业主追责；
2. 房屋用途不符的合同无效风险：若房屋土地性质为住宅，但原业主将其作为民宿出售，且未告知买家用途限制，买家可能以“欺诈”为由主张合同无效，要求退还房款并赔偿损失。
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针对做过民宿的房子买卖中涉及的土地和用途问题，可依据相关法律规定分析其合法性：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。若民宿房产的土地使用性质为商业或旅游用地，且房屋用途登记为“住宿”，则买卖合法；若土地为住宅用地但实际用于民宿经营，可能违反《土地管理法》第五十六条关于土地用途管制的规定，导致买卖后无法合法经营，影响房屋价值。因此，做过民宿的房子买卖需先确认土地和用途的合法性，否则可能面临交易无效或后续处罚的风险。
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关于做过民宿的房子是否好卖，需结合房屋本身条件和市场需求综合判断。以下为不同情况下的具体分析：
1. 若房屋位置优越（如景区、商圈附近）且民宿运营期间维护良好，可能因“拎包入住”的经营属性吸引投资者或自住者，相对好卖；
2. 若民宿装修风格个性化过强（如主题化改造），可能不符合普通自住者的审美需求，增加出售难度；
3. 若民宿存在违规改造（如改变房屋结构、消防设施不达标），可能因潜在法律风险导致买家顾虑，难以出售。

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